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Mietpreisbremse bis 2029 verlängert: Was Mieter und Vermieter wissen müssen
Die Mietpreisbremse bleibt Mieterinnen und Mietern in angespannten Wohnungsmärkten weitere vier Jahre erhalten. Der Deutsche Bundestag hat die Verlängerung der Regelung bis zum 31. Dezember 2029 beschlossen. Damit bleibt die Miete bei Neuvermietungen in ausgewiesenen Gebieten auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Die Entscheidung fiel auf Grundlage eines Gesetzentwurfs der Bundesregierung, die das Vorhaben zuvor im Kabinett auf den Weg gebracht hatte.
Die Mietpreisbremse gilt seit 2015 und war zuletzt bis Ende 2025 befristet. Ohne die Verlängerung wäre die Rechtsgrundlage zum Jahresende ausgelaufen. Nach Angaben der Bundesregierung soll das Instrument dazu beitragen, dass Wohnen in Städten mit angespannten Märkten bezahlbar bleibt. Ziel ist es, sprunghafte Anstiege bei Angebotsmieten dort zu verhindern, wo die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt.
Betroffen sind vor allem Ballungsräume und Universitätsstädte. Ob ein Gebiet als angespannt gilt, entscheiden die Landesregierungen per Rechtsverordnung. Derzeit sind große Teile der Stadtstaaten sowie zahlreiche Städte und Landkreise in allen Bundesländern ausgewiesen.
Die Verlängerung kommt zu einem Zeitpunkt, an dem die Angebotsmieten in vielen Städten weiter steigen. Das Statistische Bundesamt weist in seinen regelmäßigen Veröffentlichungen darauf hin, dass die Nettokaltmieten bei Neuvermietungen in den vergangenen Jahren überproportional zugelegt haben. Zugleich fehlt es in vielen Regionen an bezahlbarem Wohnraum, wie das Bundeskabinett in seiner Begründung zum Gesetzentwurf ausführt.
Die Bundesregierung reagiert mit der Verlängerung auf diese Entwicklung. Zugleich betont sie, dass die Mietpreisbremse allein den Wohnungsmarkt nicht entlasten könne. Ergänzend seien mehr Neubau, schnellere Genehmigungsverfahren und die Aktivierung von Bauland notwendig.
Was die Mietpreisbremse regelt
Die Regelung greift nur dort, wo die Landesregierungen einen angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen haben. In diesen Gebieten darf die Miete bei der Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Die örtliche Vergleichsmiete ergibt sich in der Regel aus dem jeweiligen Mietspiegel, den viele Kommunen regelmäßig aktualisieren.
Von der Begrenzung gibt es gesetzlich festgelegte Ausnahmen. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, unterliegen nicht der Mietpreisbremse. Auch nach einer umfassenden Modernisierung dürfen Vermieter höhere Mieten verlangen. Lag die Vormiete bereits über der zulässigen Grenze, darf bei einer Neuvermietung an diese angeknüpft werden. Vermieter müssen auf Nachfrage oder bei Berufung auf eine Ausnahme Auskunft über die Vormiete erteilen.
Daneben bleibt die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand unverändert bestehen. Sie begrenzt Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren auf in der Regel 20 Prozent; in vielen Ländern wurde sie auf 15 Prozent gesenkt. Die Mietpreisbremse wirkt dagegen nur bei der Neuvermietung, nicht bei laufenden Mietverhältnissen.
Für die Praxis bedeutet das: Bei einem neuen Mietvertrag ist die Mietpreisbremse die erste Prüfungsstufe. Erst wenn sie nicht greift, etwa wegen einer Neubau-Ausnahme, kommt es auf weitere gesetzliche Regelungen an. Mieter, die unsicher sind, können die Angaben im Mietvertrag mit dem Mietspiegel ihrer Kommune abgleichen.
Kritik an den Ausnahmen
Mieterverbände bemängeln seit Jahren, dass die Ausnahmen die Wirkung der Regelung einschränken. Der Deutsche Mieterbund weist darauf hin, dass viele Neuvermietungen faktisch nicht erfasst werden, weil Neubauten und modernisierte Wohnungen ausgenommen sind. In Großstädten mit hohem Anteil neu errichteten Bestands falle ein erheblicher Teil der Wohnungen aus dem Anwendungsbereich. Der Verband fordert, die Ausnahmen zu streichen und die Regelung dauerhaft zu machen.
Auf der anderen Seite argumentieren Eigentümerverbände, die Mietpreisbremse verhindere keine Angebotsmieten, sondern verteuere das Bauen und verschärfe den Wohnungsmangel. Haus & Grund Deutschland fordert stattdessen mehr Neubau und einen Abbau von Regulierungen. Die Bundesregierung verweist in ihrer Begründung darauf, dass die Mietpreisbremse nur ein Baustein der Wohnungspolitik sei und den Wohnungsneubau nicht ersetzen könne.
Auch juristisch bleibt das Instrument umstritten. Mieter müssen einen Verstoß selbst rügen und gegebenenfalls vor Gericht durchsetzen. Die Nachweispflichten liegen bei ihnen, etwa wenn es um die Frage geht, ob eine Wohnung nach 2014 erstmalig vermietet wurde. Verbraucherschützer raten deshalb, bei Verdacht zunächst schriftlich Auskunft zu verlangen und die Mietspiegel-Angaben zu prüfen.
Kritiker bemängeln außerdem, dass die Mietpreisbremse keine laufenden Mieten senkt, sondern nur den Einstieg begrenzt. Wer bereits einen Vertrag hat, profitiert nicht unmittelbar. Die Regelung wirkt also vor allem auf dem Angebotsmarkt, nicht im Bestand.
Folgen für Mieter und Vermieter
Für Mieterinnen und Mieter in Gebieten mit angespanntem Markt bleibt die Obergrenze bei Neuvermietungen vorerst erhalten. Wer eine zu hohe Miete vermutet, kann die Einhaltung der Grenze prüfen und gegebenenfalls Rückzahlung verlangen. Rechtlich bleibt die Mietpreisbremse eine Ordnungsvorschrift; Verstöße können mit Bußgeld geahndet werden. Voraussetzung ist, dass der Mieter den Verstoß gerügt hat.
Für Vermieter ändert sich durch die Verlängerung zunächst nichts an den bestehenden Pflichten. Entscheidend bleibt, ob das jeweilige Bundesland ein Gebiet als angespannt ausgewiesen hat und ob eine der gesetzlichen Ausnahmen vorliegt. Die Verlängerung bis Ende 2029 gibt beiden Seiten Planbarkeit bis zum Ende des Jahrzehnts. Ob danach eine weitere Verlängerung oder eine dauerhafte Regelung folgt, ist offen.
Die nächsten Jahre werden zeigen, wie sich die verlängerte Mietpreisbremse auf die Angebotsmieten auswirkt. Die Bundesregierung hat angekündigt, die Wirkung der Regelung zu evaluieren. Dabei dürfte auch eine Rolle spielen, wie sich der Wohnungsneubau entwickelt und ob die Baugenehmigungen weiter zunehmen.
Für den Wohnungsmarkt bleibt die Verlängerung ein wichtiges Signal: Der Gesetzgeber setzt weiter auf Regulierung der Angebotsmieten, während der Neubau erst langsam in Gang kommt. Mieter und Vermieter sollten die Entwicklung in ihrem jeweiligen Bundesland im Blick behalten.
