Modulbau 2026: Was Berlins Wohnungsprojekt Wirklich Zeigt

Berlins Wohnungsmarkt steht seit Jahren unter Druck. Die Mieten steigen, der Neubau bleibt hinter dem Bedarf zurück.

Politische Versprechen? Die werden oft nicht eingelöst. Das Projekt an der Landsberger Allee in Lichtenberg zeigt aber, dass es auch anders geht.

Die Gewobag baut zusammen mit Daiwa House Europe 1.548 Wohnungen aus etwa 3.000 vorgefertigten Modulen. Davon sind 1.316 mietpreis- und belegungsgebunden, mit Nettokaltmieten zwischen 7,00 und 11,50 Euro pro Quadratmeter.

Das ist kein leeres Versprechen mehr. Das Stapelfest ist gefeiert, das letzte Modul sitzt.

Was bedeutet dieses Projekt wirklich? Wo liegen die echten Kostenvorteile, und warum stockt der breite Einsatz serieller Bauweisen trotzdem?

Dieser Artikel wirft einen Blick auf die Details.

Warum das Berliner Vorhaben Aufmerksamkeit verdient

Das Projekt an der Landsberger Allee fällt nicht nur durch seine Größe auf. Es zeigt, dass industrielles Bauen im sozialen Wohnungsbau funktioniert.

Und das in einem Maßstab, den Europa bisher nicht gesehen hat.

Größe und Signalwirkung des Projekts

Mit 1.548 Wohnungen auf einem Grundstück in Berlin-Lichtenberg ist das Quartier an der Landsberger Allee 341 bis 343 aktuell Europas größtes modulares Wohnungsbauprojekt. Rund 3.289 Module wurden verbaut.

Die Fertigstellung ist für Ende 2026 oder Anfang 2027 geplant. Das ist ein echtes Statement.

Kai Wegner, der Regierende Bürgermeister, hat betont, dass Berlin in den vergangenen Jahren rund 80.000 neue Wohnungen geschaffen hat. Bausenator Christian Gaebler sieht das Lichtenberger Vorhaben als wichtigen Beitrag zu diesem Ziel.

Wenn ein Projekt dieser Größe funktioniert, liefert es Argumente für ähnliche Vorhaben in anderen Stadtteilen – und vielleicht auch in anderen Städten.

Was unter seriellem Wohnungsbau zu verstehen ist

Serieller oder modularer Wohnungsbau heißt: Die Wohneinheiten entstehen nicht auf der Baustelle, sondern als komplette Raummodule in einer Fabrik. Hier passiert das im Daiwa-Werk in Fürstenwalde.

Die fertigen Module kommen per Lkw zur Baustelle. Dort stapeln Kräne sie übereinander und verbinden sie.

Sanitäranlagen, Heizung und Wasseranschlüsse sind schon im Werk eingebaut. Das verlagert viel Arbeit von der Baustelle in die Produktion.

Das Ergebnis ist kein klassisches Fertighaus. Die Gebäude in Lichtenberg haben mehrere Stockwerke, auffällige rote Balkone und Photovoltaikanlagen auf den Dächern.

Sie sehen ganz anders aus als die DDR-Plattenbauten, mit denen sie oft verglichen werden.

Wo die Kostenvorteile tatsächlich entstehen

Serielles Bauen senkt nicht einfach pauschal alle Kosten. Die Vorteile entstehen vor allem dort, wo sich Planung und Wiederholung treffen.

Grundstück, Material und Finanzierung bleiben eigenständige Kostenblöcke. Modulbau kann die nicht beeinflussen.

Standardisierung statt Einzelplanung

Beim konventionellen Bau plant jedes Projekt fast von Grund auf neu. Jedes Gebäude bekommt eigene Grundrisse, eigene Technik, eigene Details.

Das kostet Zeit und Geld. Serielles Bauen geht einen anderen Weg.

Ein Modultyp wird einmal entwickelt und dann vielfach produziert. Die Planungskosten verteilen sich auf viele Einheiten.

Im Werk in Fürstenwalde läuft alles nach einem standardisierten Prozess. Das senkt Fehler und macht die Qualitätskontrolle einfacher.

Für Bauherren oder Investoren heißt das: Die Kosten je Wohneinheit sinken, wenn genug gebaut wird. Kleine Einzelprojekte profitieren davon kaum.

Zeitgewinn auf Baustelle und in der Fertigung

Ein großer Vorteil des Modulbaus: Produktion und Baustelle laufen parallel. Während auf der Baustelle das Fundament entsteht, fertigt das Werk schon die Module.

So verkürzt sich die Bauzeit deutlich. Auf der Baustelle sind weniger Leute gleichzeitig aktiv.

Das bedeutet weniger Lärm und weniger Störungen im Umfeld – in einer Großstadt wie Berlin nicht unwichtig. Die Montage der Module geht zügig.

Kürzere Bauzeiten bedeuten auch: Die Finanzierung läuft nicht so lange. Das spart Zinsen und kann sich direkt auf die Miete auswirken.

Grenzen bei Material-, Grundstücks- und Finanzierungskosten

Serielles Bauen ändert nichts an den Grundstückskosten. Gerade in Berlin sind die Preise zuletzt stark gestiegen.

Bauministerin Klara Geywitz hat mehrfach gesagt, dass das ein Hauptgrund für den schleppenden Wohnungsbau ist.

Auch Materialpreise und Finanzierungskosten bleiben vom Bauverfahren weitgehend unberührt. Das Lichtenberger Projekt brauchte einen großen Fördermix: 28 Millionen Euro Zuschüsse, 175 Millionen Euro zinsgünstige Darlehen, über 30 Millionen Euro KfW-Mittel und 60 Millionen Euro von der Europäischen Investitionsbank.

Ohne diese Mittel wären die niedrigen Mieten nicht möglich gewesen.

Welche Hürden den Ausbau ausbremsen

Modulares Bauen funktioniert technisch und praktisch. Die größten Bremsklötze liegen woanders.

Bürokratische Abläufe, uneinheitliche Regeln und Akteure, die vom Status quo profitieren, spielen hier eine Rolle.

Komplexe Vergabe- und Genehmigungsprozesse

Öffentliche Auftraggeber wie landeseigene Wohnungsbaugesellschaften müssen sich ans Vergaberecht halten. Ausschreibungen für serielle Projekte passen aber oft nicht in klassische Leistungsverzeichnisse.

Das Modul bündelt Planung, Fertigung und Montage in einem Produkt. Das macht es komplizierter.

Genehmigungsbehörden sind auf konventionelle Bauanträge eingestellt. Modulgebäude, vor allem mehrgeschossige, brauchen oft Einzelfallprüfungen.

Das kostet Zeit und schafft Unsicherheit. Für Serienprojekte braucht es Typengenehmigungen, die mehrfach genutzt werden können.

Normenvielfalt und fehlende Einheitlichkeit

In Deutschland gelten je nach Bundesland unterschiedliche Landesbauordnungen. Was Berlin genehmigt, muss Bayern oder Hamburg neu prüfen.

Das bremst Modulhersteller aus. Sie können ihre Produkte nicht einfach bundesweit anbieten.

Fehlende einheitliche Normen erhöhen den Aufwand bei jedem neuen Projekt. Wirtschaftlich wird es erst, wenn der administrative Aufwand pro Einheit sinkt.

Solange die Rechtslage schwankt, bleibt das schwierig.

Interessenlagen etablierter Marktakteure

Traditionelle Bauunternehmen und Handwerksbetriebe verdienen am klassischen Bauprozess. Mehr Modulbau bedeutet weniger Arbeit auf der Baustelle, mehr in der Fabrik.

Das verschiebt Aufträge und verändert, wer profitiert. Klar, dass das nicht allen gefällt.

Verbände der Bauwirtschaft betonen oft Qualitätsbedenken oder mangelnde Flexibilität. Manche Argumente sind berechtigt, andere schützen nur alte Geschäftsmodelle.

Man muss schon genau hinschauen, was wirklich zählt.

Was das für Mieten und kommunale Wohnpolitik bedeutet

Das Lichtenberger Projekt zeigt: Bezahlbare Mieten im Neubau kommen nicht von allein. Sie sind das Ergebnis aus Bauverfahren, Förderung und dem Engagement kommunaler Bauherren.

Bezahlbarkeit im Verhältnis zu Förderkulissen

Die Nettokaltmieten im neuen Quartier liegen zwischen 7,00 und 11,50 Euro pro Quadratmeter. Ein Zwei-Personen-Haushalt mit etwa 3.300 Euro Nettoeinkommen kann eine Zwei-Raum-Wohnung für rund 860 Euro monatlich mieten.

Die kleinsten Einheiten mit etwa 18 Quadratmetern (inklusive Küche und Bad) sind günstiger.

Ohne den beschriebenen Fördermix wären diese Preise nicht möglich. Modulbau allein macht Wohnungen nicht automatisch erschwinglich.

Er senkt einige Kosten, aber der Rest muss durch Förderinstrumente gedeckt werden, damit die Miete bezahlbar bleibt.

Günstig bauen und günstig wohnen? Das ist eben nicht dasselbe. Erst Zuschüsse, zinsgünstige Darlehen und Belegungsrechte machen den Unterschied.

Rolle landeseigener und kommunaler Bauherren

Ohne die Gewobag als landeseigene Wohnungsbaugesellschaft gäbe es dieses Projekt nicht. Private Investoren hätten hier vermutlich ganz andere Mieten verlangt.

Kommunale Bauherren akzeptieren Förderauflagen und denken langfristig. Sie müssen keine kurzfristige Rendite maximieren.

Das macht sie unverzichtbar, wenn bezahlbarer Neubau entstehen soll.

Berlins Ziel von 6.500 kommunalen Wohnungen pro Jahr wurde in der Vergangenheit regelmäßig verfehlt. Projekte wie das an der Landsberger Allee sollen helfen, aufzuholen.

Ob die politischen Rahmenbedingungen dafür dauerhaft reichen, bleibt abzuwarten.

Wie übertragbar das Modell auf andere Städte ist

Das Lichtenberger Projekt ist ein Referenzbeispiel. Aber lässt es sich einfach auf andere Städte übertragen?

Voraussetzungen für Skalierung in Ballungsräumen

Für wirtschaftliche Skalierung braucht es große, zusammenhängende Grundstücke. Das Grundstück an der Landsberger Allee war ursprünglich gewerblich genutzt.

Durch Zusammenarbeit zwischen Senat und Bezirk wurde es für den Wohnungsbau erschlossen. Solche Grundstückszugriffe sind auch in anderen Großstädten möglich, aber das braucht politischen Willen und aktives Bodenmanagement.

Außerdem müssen Hersteller große Modulmengen zuverlässig liefern können. Das Werk in Fürstenwalde ist auf dieses Projekt zugeschnitten.

Eine breitere Nutzung modularer Bauweise verlangt nach mehr Produktionskapazitäten in Deutschland. Wer weiß, vielleicht sehen wir das bald.

Wann serielle Konzepte an lokale Grenzen stoßen

In alten Innenstadtlagen mit kleinen Grundstücken und strengen Denkmalschutzauflagen klappt serielles Bauen einfach nicht. Die Grundstücke sind oft zu klein, um wirtschaftlich sinnvoll zu bauen.

Auch in Regionen, wo kaum jemand Wohnungen sucht, lohnen sich die hohen Anfangskosten für serielle Produktion nicht. Modulbau macht nur dort Sinn, wo viele ähnliche Einheiten schnell gebraucht werden.

Fehlt die Nachfrage, wie in strukturschwachen Gebieten, bleibt das Konzept auf der Strecke.

Welche politischen Entscheidungen jetzt entscheidend sind

Technisch ist beim Modulbau eigentlich alles da. Was fehlt? Verlässliche politische Rahmenbedingungen, die Investitionen absichern und Genehmigungen schneller machen.

Planungssicherheit für standardisierte Projekte

Hersteller von Modulgebäuden stecken viel Geld in die Entwicklung ihrer Produkte. Diese Investitionen rechnen sich nur, wenn die Projekte planbar bleiben.

Lange, unvorhersehbare Genehmigungsverfahren schrecken Investoren ab. Eine bundesweit anerkannte Typengenehmigung für standardisierte Modulgebäude könnte da helfen.

Wäre ein Modultyp einmal genehmigt, könnte man ihn ohne erneute Einzelfallprüfung in mehreren Bundesländern einsetzen. Das würde den bürokratischen Aufwand pro Projekt deutlich senken und die Wirtschaftlichkeit steigern.

Reformen für schnellere Verfahren und mehr Wettbewerb

Vergaberegeln sollten so angepasst werden, dass öffentliche Bauherren serielle Lösungen leichter beauftragen können. Leistungsverzeichnisse, die sich nur an konventionellen Einzelgewerken orientieren, lassen modulare Anbieter kaum zum Zug kommen.

Mehr Wettbewerb unter Modulherstellern könnte die Preise spürbar senken. Das würde auch Innovationen anstoßen.

Hersteller brauchen endlich klare und einheitliche Normen, an denen sie sich orientieren können. Solange jedes Bundesland eigene Anforderungen aufstellt, bleibt der Markt zersplittert und teuer.

Die Entscheidung liegt jetzt bei Bund und Ländern. Eigentlich ist sie längst überfällig, oder?