Büroumnutzung 2026: Büros werden Wohnraum

In deutschen Städten treffen zwei Entwicklungen aufeinander: Der Leerstand bei Bürogebäuden steigt, während bezahlbarer Wohnraum fehlt. Die Umnutzung leerstehender Büros zu Wohnungen gilt deshalb als eines der meistdiskutierten Instrumente der Immobilienwirtschaft. Studien des ifo Instituts, des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) und des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zeigen nun, wie groß das Potenzial tatsächlich ist – und wo die Grenzen liegen.

Nach einer Studie des ifo Instituts könnten durch die Umwandlung leerstehender Büroflächen bundesweit rund 60.000 zusätzliche Wohnungen entstehen. Die Forscher kommen zu dem Ergebnis, dass etwa 30 Prozent der leerstehenden Büroflächen in technischer und baurechtlicher Hinsicht überhaupt für eine Wohnnutzung infrage kommen. Grund ist unter anderem die Verbreitung von Homeoffice und hybriden Arbeitsmodellen, die den Flächenbedarf vieler Unternehmen dauerhaft senken.

Der ZIA weist in seinen Marktberichten zugleich darauf hin, dass der Büroleerstand zuletzt spürbar angestiegen ist. In einer Analyse des Wirtschaftsdiensts unter Verweis auf ZIA-Daten wird der Anstieg der Leerstandsquote seit Beginn der Pandemie auf rund 2,9 Prozentpunkte beziffert. Auch das BBSR beobachtet die Entwicklung in seinem Expertenpanel und ordnet die Umnutzung von Gewerbeimmobilien als ergänzenden Baustein der Wohnraumpolitik ein – nicht als Ersatz für den Neubau.

Die Debatte ist nicht neu, hat aber an Schärfe gewonnen. In vielen Büromärkten steigt die Leerstandsquote kontinuierlich, seit Unternehmen ihre Flächenkonzepte an hybride Arbeitsmodelle angepasst haben. Gleichzeitig fehlen in den wachsenden Städten Zehntausende Wohnungen, und die Neubauzahlen fallen hinter den politisch ausgegebenen Zielen zurück. Vor diesem Hintergrund rückt ein Gedanke in den Mittelpunkt, der lange als Randphänomen galt: Wohnen dorthin bringen, wo heute Schreibtische stehen.

Immobilienökonomen warnen allerdings vor zu großen Erwartungen. Das umwandelbare Potenzial sei begrenzt, und nicht jeder leerstehende Büroturm eigne sich für Wohnungen. Maßgeblich seien Gebäudetiefe, Fassadenstruktur, Erschließung und die baurechtliche Situation. Hinzu komme, dass Eigentümer bei unsicherer Marktlage häufig abwarten, statt aufwendig umzubauen – ein Phänomen, das der Wirtschaftsdienst als Investitionsaufschub beschreibt.

Technisch machbar, wirtschaftlich schwierig

Zwischen dem theoretischen Potenzial und der Umsetzung liegen erhebliche Hürden. Bürogebäude sind häufig tief geschnitten: Räume in der Gebäudemitte erhalten zu wenig Tageslicht, um als Wohnraum genehmigt zu werden. Hinzu kommen Anforderungen an Lüftung, Schallschutz, Fluchtwege und Stellplätze, die beim Umbau oft nur mit aufwendigen Eingriffen zu erfüllen sind. Fachleute verweisen außerdem darauf, dass die Umbaukosten in vielen Fällen nahe an denen eines Neubaus liegen – bei gleichzeitig geringerer Grundrisseffizienz.

Wirtschaftlich lohnen sich Umnutzungen deshalb vor allem dort, wo die Wohnungsmieten hoch genug sind, um die Investition zu tragen. In Lagen mit schwacher Wohnungsnachfrage bleiben viele Projekte dagegen Rechnungen ohne Ergebnis. Branchenvertreter fordern daher beschleunigte Genehmigungsverfahren und gezielte Förderung, ähnlich wie sie für den Neubau diskutiert wird. Der ZIA führt auf seinen Themenseiten aus, dass leerstehende Büros, ehemalige Handelsflächen und ungenutzte Verwaltungsgebäude zusätzlichen Wohnraum bieten, Bausubstanz erhalten und Quartiere beleben könnten – wenn die Rahmenbedingungen stimmen.

Auch das Baurecht spielt eine zentrale Rolle. Viele Bürostandorte liegen in Gewerbe- oder Kerngebieten, in denen Wohnnutzung planungsrechtlich nicht vorgesehen ist. Eine Umnutzung erfordert dann ein Bebauungsplanverfahren, das Monate bis Jahre dauern kann. Kommunen, die Wohnraum schaffen wollen, nutzen zunehmend Erleichterungen im Baugesetzbuch und städtebauliche Sonderregelungen, um solche Verfahren zu beschleunigen. Planungsrechtler verweisen zudem auf die Möglichkeit, Gebiete von Gewerbe- in Misch- oder urbane Gebiete umzuwidmen, in denen Wohnen ausdrücklich zulässig ist.

Erste Projekte zeigen die Richtung

In mehreren Großstädten sind Umnutzungsprojekte bereits realisiert oder in Planung. Typische Kandidaten sind Verwaltungsbauten der 1960er- bis 1980er-Jahre in gut angebundenen Lagen, deren Bürostandortqualität nachlässt, während die Wohnlage attraktiv bleibt. Neben Wohnungen entstehen in solchen Gebäuden auch studentisches Wohnen, Mikroapartments oder betreutes Wohnen. Eine vom BBSR veröffentlichte Studie zum jungen Wohnen beziffert den Bedarf an Angeboten für Studierende und Auszubildende bis 2040 bundesweit auf rund 77.000 Plätze – ein Segment, für das umgenutzte Gewerbeimmobilien besonders häufig ins Auge gefasst werden.

Für Städte und Gemeinden hat die Umnutzung einen weiteren Vorteil: Es wird keine neue Fläche versiegelt, und vorhandene Infrastruktur – Straßen, ÖPNV, Versorgungsleitungen – kann weitergenutzt werden. Damit passt das Instrument zur Strategie der Innenentwicklung, der sich die meisten Kommunen verschrieben haben. Kritiker merken allerdings an, dass Wohnquartiere mehr brauchen als Wände: Kitas, Grünflächen und soziale Infrastruktur müssten in bürogeprägten Quartieren oft erst geschaffen werden.

Auch ökologisch sprechen Argumente für den Umbau: Ein großer Teil der graue Energie eines Gebäudes steckt in Rohbau und Tragstruktur, die bei einer Umnutzung erhalten bleiben. Abriss und Neubau verursachen dagegen erhebliche Emissionen und Abfallmengen. Nachhaltigkeitsberichte der Immobilienwirtschaft sehen in der Weiternutzung bestehender Substanz deshalb einen Hebel, um Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen – vorausgesetzt, der energetische Standard der umgebauten Gebäude wird gleich mitverbessert.

Fazit: Ergänzung, kein Allheilmittel

Die Umnutzung von Büros zu Wohnraum wird den Wohnungsmarkt nicht allein entlasten – dafür ist das technisch umsetzbare Flächenpotenzial zu begrenzt. Als Ergänzung zum Neubau kann sie in angespannten Märkten jedoch einen spürbaren Beitrag leisten und gleichzeitig dauerhaften Leerstand verhindern. Entscheidend bleibt, ob Genehmigungsverfahren beschleunigt und Förderkulissen geschaffen werden, die Umbauten auch jenseits der Toplagen wirtschaftlich machen. Die Studienlage spricht dafür, das Thema ernst zu nehmen – und zugleich realistisch zu bleiben.