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Energetische Sanierung 2026: Pflichten im Überblick
Seit dem 29. Juli 2026 gilt in Deutschland das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz und regelt neu, was Sie an Ihrem Haus tun müssen und was freiwillig bleibt. Für die meisten Eigentümer fällt das Ergebnis überraschend übersichtlich aus: Es gibt genau zwei gesetzliche Nachrüstpflichten.
Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus schon vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist von diesen Nachrüstpflichten befreit. Beim Kauf oder Erbe greifen sie dagegen sofort, mit einer Frist von zwei Jahren. Wer sie ignoriert, riskiert nach § 108 GModG ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.
Eine flächendeckende Sanierungspflicht für alle Altbauten gibt es nicht. Stattdessen gelten klar umrissene Anforderungen an einzelne Bauteile, die Heizung und bestimmte Situationen wie einen Eigentümerwechsel oder eine Modernisierung. Unter dem Thema „Energetische Sanierung 2026: Was Eigentümer jetzt wissen müssen“ können Sie einordnen, welche Auslöser Ihr Haus betreffen und welche Fristen laufen.
Für wen gelten 2026 gesetzliche Nachrüstpflichten?
Die zwei Nachrüstpflichten des GModG betreffen die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35) sowie die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69). Ob sie für Sie gelten, hängt davon ab, wie lange Sie im Haus wohnen und wie viele Wohnungen es hat.
Bestandsschutz für langjährige Selbstnutzer
Wohnen Sie in einem Haus mit maximal zwei Wohnungen und haben Sie dort schon vor dem 1. Februar 2002 gewohnt, sind Sie von beiden Nachrüstpflichten ausgenommen. Dieser Schutz gilt, solange Sie Eigentümer bleiben.
Der Bestandsschutz endet weder durch Zeitablauf noch durch eine neue EU-Vorgabe. Er endet erst, wenn das Haus den Besitzer wechselt.
Wichtig: Der Schutz gilt nur für die Nachrüstpflichten. Sobald Sie ohnehin sanieren, etwa die Fassade neu verputzen, müssen Sie die Anforderungen an das jeweilige Bauteil trotzdem einhalten.
Was nach Kauf, Erbe oder Schenkung gilt
Jeder Eigentümerwechsel setzt die Uhr neu. Ob Sie das Haus gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen haben, spielt keine Rolle: Ab dem Eigentumsübergang haben Sie zwei Jahre Zeit, die fehlenden Maßnahmen umzusetzen.
In der Praxis lohnt es sich, schon vor dem Notartermin auf den Dachboden zu steigen. Eine ungedämmte Betondecke aus den 1950er Jahren ist ein sicherer Kandidat für die Pflicht, eine Holzbalkendecke meist nicht.
Sonderregeln für Mehrfamilienhäuser und Denkmäler
Bei Häusern mit drei oder mehr Wohnungen gibt es keine Selbstnutzer-Ausnahme. Die Nachrüstpflichten gelten unabhängig davon, wie lange Sie das Gebäude schon besitzen.
Bei Baudenkmälern und besonders erhaltenswerter Bausubstanz sind Abweichungen möglich, wenn die Maßnahme das Erscheinungsbild beeinträchtigt. Diese Befreiung müssen Sie mit der zuständigen Behörde klären, sie gilt nicht automatisch.
Welche Maßnahmen innerhalb welcher Fristen fällig werden
Konkret geht es um zwei bezahlbare Maßnahmen: eine gedämmte oberste Geschossdecke mit einem U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) und gedämmte Rohrleitungen im kalten Keller. Zusammen kosten beide Maßnahmen bei einem normalen Einfamilienhaus meist einen niedrigen vierstelligen Betrag.
Dach oder oberste Geschossdecke richtig dämmen
Die Pflicht greift, wenn Ihre oberste Geschossdecke über beheizten Räumen den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllt. Sie können entweder die Decke zum kalten Dachboden dämmen oder das darüberliegende Dach.
Nur zugängliche Decken sind betroffen. Ist der Spitzboden ohne Einstieg verschlossen, entfällt die Pflicht.
Die Deckenvariante ist deutlich günstiger. Bei einem nicht genutzten Dachboden reichen 20 bis 24 Zentimeter Dämmmaterial in Bahnen oder als Einblasdämmung. Wollen Sie den Raum später ausbauen, sollten Sie besser gleich das Dach dämmen.
Wann ein alter Heizkessel ausgetauscht werden muss
Konstanttemperaturkessel, die 30 Jahre oder älter sind, dürfen Sie nicht weiterbetreiben. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie Anlagen mit weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt Nennleistung.
Auch hier gilt die Selbstnutzer-Ausnahme für Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Eigentümer schon vor Februar 2002 bewohnt hat. Das Typenschild am Kessel verrät Baujahr und Bauart. Im Zweifel gibt Ihnen der Schornsteinfeger bei der nächsten Feuerstättenschau Auskunft.
Die Zwei-Jahres-Frist beim Eigentümerwechsel
Die Frist beginnt mit dem Eigentumsübergang, also mit der Eintragung im Grundbuch. Sie läuft für alle Nachrüstpflichten parallel, nicht nacheinander.
Planen Sie den Termin gleich beim Einzug ein. Handwerkerkapazitäten sind knapp, und wer erst im 22. Monat anfragt, findet selten kurzfristig einen Betrieb.
Wann löst eine Modernisierung zusätzliche Anforderungen aus?
Sobald Sie ein Bauteil erneuern, gelten Mindestanforderungen an seinen Wärmeschutz. Ihre eigene Baumaßnahme löst die Anforderungen aus, nicht das Alter des Hauses.
Die 10-Prozent-Regel bei Bauteilsanierungen
Betroffen sind Sie, wenn Sie mehr als 10 Prozent der Fläche eines Bauteils bearbeiten. Ein neuer Anstrich zählt nicht, ein neuer Putzaufbau oder ein Fensteraustausch schon.
Ein Beispiel: Tauschen Sie in einem Haus mit 20 Fenstern nur zwei aus, bleiben Sie unter der Grenze. Erneuern Sie die komplette Nordseite, müssen alle neuen Elemente die U-Wert-Vorgaben erfüllen.
U-Werte für Fassade, Fenster und Dach
Die Grenzwerte hängen vom Bauteil ab. Diese Werte gelten bei Änderungen an bestehenden Wohngebäuden:
| Bauteil | Maximaler U-Wert |
|---|---|
| Außenwand | 0,24 W/(m²·K) |
| Dach und Dachschrägen | 0,24 W/(m²·K) |
| Oberste Geschossdecke | 0,24 W/(m²·K) |
| Fenster (Wohngebäude) | 1,3 W/(m²·K) |
| Kellerdecke, Wand gegen Erdreich | 0,30 W/(m²·K) |
Für eine typische Außenwand aus den 1960er Jahren bedeutet der 0,24er-Wert rund 14 bis 16 Zentimeter Dämmstoff. Lassen Sie sich das im Angebot rechnerisch nachweisen, bevor Sie unterschreiben.
Warum ein Lüftungskonzept bei dichter Gebäudehülle wichtig ist
Neue Fenster und eine gedämmte Fassade machen das Haus luftdichter. Die Feuchtigkeit, die früher durch undichte Fugen entwich, bleibt nun drinnen und schlägt sich an der kältesten Stelle nieder.
Ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 prüft, ob Fensterlüftung ausreicht. Fällt die Rechnung negativ aus, brauchen Sie Zuluftelemente in den Fensterrahmen oder eine Lüftungsanlage.
Der Aufwand bleibt überschaubar, ein Fachbetrieb erstellt das Konzept für wenige hundert Euro. Eine Schimmelsanierung im Schlafzimmer kostet ein Vielfaches.
Heizung 2026: Welche Regeln gelten beim Austausch?
Die pauschale Vorgabe, dass jede neue Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen muss, ist mit der Reform vom Juli 2026 entfallen. Die Bundesregierung hat die Anforderungen technologieoffener gestaltet.
Die 65-Prozent-Vorgabe und kommunale Wärmeplanung
An die Stelle der starren Quote tritt ein flexiblerer Rahmen. Für Sie bedeutet das: Beim Heizungstausch entscheidet nicht mehr ein einzelner Prozentsatz darüber, welches Gerät zulässig ist.
Die kommunale Wärmeplanung bleibt trotzdem Ihr wichtigster Planungsanker. Sie zeigt, ob in Ihrer Straße ein Fernwärmenetz kommt oder ob Sie dauerhaft auf eine eigene Lösung angewiesen sind. Fragen Sie beim Stadtwerk oder bei der Gemeinde nach dem aktuellen Stand, bevor Sie sich festlegen.
Welche Heizsysteme weiterhin infrage kommen
Wärmepumpen, Fernwärme, Biomassekessel und Hybridsysteme bleiben die gängigen Optionen. Neue Gas- und Ölheizungen sind grundsätzlich weiterhin möglich.
Rechnen Sie bei fossilen Anlagen die CO2-Kosten über ihre Lebensdauer mit ein. Der CO2-Preis steigt weiter, und ein Gerät, das Sie 2026 einbauen, läuft womöglich bis in die 2040er Jahre.
Für Wärmepumpen zählt die Vorlauftemperatur. Kommt Ihr Haus mit 55 Grad aus, funktioniert die Technik auch ohne Fußbodenheizung. Ein Heizlastcheck vor der Entscheidung kostet wenig und verhindert eine überdimensionierte Anlage.
Übergangsfristen und Ausnahmen realistisch prüfen
Fällt Ihre Heizung unerwartet komplett aus, dürfen Sie übergangsweise ein einfaches Gerät einbauen. Für diese Havariefälle gelten Fristen, innerhalb derer Sie eine dauerhafte Lösung umsetzen müssen.
Eine reparierbare Anlage müssen Sie nicht ersetzen. Sie dürfen sie weiter reparieren, solange Ersatzteile verfügbar sind. Bei einem 25 Jahre alten Brennwertgerät ist das oft die wirtschaftlichere Wahl, bis Sie eine geplante Entscheidung treffen können.
Sanierung sinnvoll planen, finanzieren und fördern
Eine geordnete Reihenfolge spart bares Geld: Bewerten Sie zuerst die Gebäudehülle und dimensionieren Sie danach die Heizung. Wer die Wärmepumpe vor der Dämmung kauft, zahlt für Leistung, die er später nicht braucht.
Mit Energieberatung und individuellem Sanierungsfahrplan starten
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) ist der praktischste Einstieg. Ein zugelassener Energieberater nimmt das Haus auf und legt fest, welche Maßnahme wann sinnvoll ist.
Die Beratung selbst wird gefördert. Zusätzlich bringt der iSFP einen Bonus von 5 Prozentpunkten auf spätere Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle.
Bitten Sie den Berater um eine Aufstellung der Restnutzungsdauer aller Bauteile. Wenn das Dach in sechs Jahren ohnehin neu gedeckt wird, sollten Sie die Geschossdecke nicht schon vorher dämmen.
Welche KfW-, BAFA- und Steuerförderungen nutzbar sind
Die Förderlandschaft teilt sich in drei Wege:
- Heizungsförderung (KfW): Zuschüsse für den Tausch, seit Juli 2026 mit neuen Regeln bei Boni und Einkommensgrenzen. In der Spitze sind bis zu 70 Prozent erreichbar.
- Einzelmaßnahmen an der Hülle (BAFA): Dämmung, Fenster, Lüftung und Anlagentechnik, mit iSFP-Bonus.
- Steuerbonus nach § 35c EStG: 20 Prozent der Kosten über drei Jahre verteilt, maximal 40.000 Euro je Objekt. Er gilt nur für selbst genutztes Wohneigentum und lässt sich nicht mit Zuschüssen kombinieren.
Stellen Sie den Antrag immer vor der Auftragsvergabe. Ein bereits unterschriebener Handwerkervertrag schließt die Förderung aus. Ein Lieferungs- und Leistungsvertrag mit entsprechender Bedingung ist dagegen möglich.
Energieausweis und Unterlagen beim Immobilienkauf prüfen
Der Energieausweis gehört zu jeder Besichtigung. Ab 2026 gelten neue EU-Vorgaben für Effizienzklassen, dadurch steigt die Vergleichbarkeit zwischen Objekten spürbar.
Verlangen Sie zusätzlich die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Der reale Verbrauch verrät meist mehr über den Zustand als ein Bedarfsausweis mit seinen Standardannahmen.
Fragen Sie außerdem nach dem Baujahr des Kessels, Dämmnachweisen und Belegen früherer Sanierungen. Fehlen diese Papiere, kalkulieren Sie die zwei Nachrüstpflichten sicherheitshalber in den Kaufpreis ein.
Pflichten früh prüfen, Kosten und Risiken beherrschbar halten
Zwei Nachrüstpflichten, eine Austauschregel für alte Konstanttemperaturkessel und U-Wert-Vorgaben bei jeder größeren Bauteilsanierung: Das ist der Kern dessen, was das GModG von Ihnen verlangt. Langjährige Selbstnutzer eines Ein- oder Zweifamilienhauses bleiben außen vor, bis das Haus den Besitzer wechselt.
Prüfen Sie deshalb zuerst drei Dinge: Wohnen Sie seit vor Februar 2002 im Haus? Ist die oberste Geschossdecke gedämmt? Und welches Baujahr hat Ihr Heizkessel? Diese Antworten zeigen Ihnen in wenigen Minuten, ob eine Frist läuft.
Steht ein Kauf oder eine Erbschaft an, notieren Sie das Datum der Grundbucheintragung. Setzen Sie sich außerdem eine Erinnerung nach zwölf Monaten. Bis dahin haben Sie Angebote, Fördermittel und einen Handwerkertermin beisammen.
